ACHAT VENTE DE RÉSIDENCE SENIOR

Ce qu’on achète / ce qu’on vend
Dans l’univers “seniors”, on peut acquérir soit les murs (l’actif immobilier), soit le fonds/contrat d’exploitation (l’activité), soit un lot (appartement meublé + quote-part des parties communes) au sein d’une résidence gérée. Côté vendeurs, il peut s’agir d’un promoteur (VEFA en programme neuf), d’un investisseur qui cède l’actif “loué” à un opérateur (sale & leaseback, vente en bloc), d’un particulier bailleur qui revend son studio/T1 avec bail commercial, ou d’un opérateur qui cède son fonds de commerce (clientèle, contrats, personnel) tout en conservant ou non le bâtiment.

Combien coûte a l’achat une résidence senior en France?

Voici l’ordre de grandeur pour acheter un logement en résidence services seniors (France) :

• Prix d’achat (neuf/ancien, studio→T3)
  • Studios : env. 80 000 à 130 000 € selon la ville et le standing.
  • Fourchette “générale” : 80 000 à 300 000 € (anciens & neufs confondus).
  • Haut de fourchette : jusqu’à ≈ 350 000 € pour un T3 bien placé/avec extérieur.
  • Exemples d’annonces récentes : Issy-les-Moulineaux ~230 000 € (≈ 50 m²), Paris 12e ~368 000 € (≈ 53 m²).
  • Repère au m² (neuf, villes moyennes) : souvent ~3 200–3 800 €/m².
• Frais d’acquisition (“frais de notaire”)
  • Neuf : env. 2–3 % du prix.
  • Ancien : env. 7–8 %.
• Budget mensuel une fois propriétaire-occupant (en plus du remboursement de crédit éventuel)
  • Charges de copropriété : environ 3–4 €/m²/mois (selon résidence).
  • Packs/forfaits de services (sécurité 24/7, animations, restauration, etc.) : souvent optionnels et cumulables ; ex. un pack “de base” ~780 €/mois pour 1 personne chez un grand opérateur.
  • (À cela s’ajoutent les taxes locales comme la taxe foncière, variables selon la commune.)
• Si achat pour investir (LMNP avec bail commercial)
  • Tickets d’entrée fréquents ~100 000–230 000 € selon le programme.
  • Rendements annoncés courants ~3,5–4,5 % (variable selon opérateur/localisation).
  • Attention au choix du gestionnaire (sa solidité compte) ; des acteurs ont connu des difficultés récentes.

Liste des agences qui proposent les achats et les ventes de résidences senior en France

Voici les principaux acteurs (France entière) auprès desquels on peut acheter ou revendre un logement en résidence seniors (résidences services gérées, LMNP, ou achat pour y vivre). Je les regroupe par type.

1) Spécialistes “achat / revente” du marché secondaire (LMNP – résidences gérées)

• LB2S – agence n°1 annoncée en revente LMNP (seniors, EHPAD, etc.). Estimation, commercialisation et accompagnement jusqu’à l’acte.
• La Centrale du LMNP – estimation et revente de biens LMNP, y compris segments EHPAD et seniors. lacentraledulmnp.fr
• Revenu Pierre – plateforme dédiée à l’achat et la revente de biens LMNP (dont résidences seniors) sur le marché secondaire. Revenu Pierre
• Espace LMNP – annonces et transactions LMNP par type de résidence, dont résidence senior. espace-lmnp.com
• Le Coin du LMNP – achat/vente clé en main de biens en résidences de services (incluant seniors). lecoindulmnp.fr
• Seniorissimmo – “agence 100% logement senior” (investir, acheter pour y vivre, revente). seniorissimmo.com

2) Plateformes / portails d’annonces (acheter pour habiter ou investir)

• Logement-Seniors.com – rubrique dédiée à l’achat en résidences seniors (annonces, cartes, dossiers).
• Bien’ici – filtre “résidence-seniors” pour les annonces à l’achat partout en France. Bien’ici
• Capgeris – portail senior (annuaire et recherches résidence senior avec redirection verso opérateurs/annonces).

3) Opérateurs qui vendent en direct (neufs/occasion) – parfois aussi la revente de leurs propres lots

• Domitys – achat d’un appartement pour y vivre (information prix/FAQ). Domitys
• Senioriales – louer, acheter… et revendre un bien Senioriales via leurs conseillers.
• Les Hespérides (Paris/IDF & province) – location, vente et gestion locative. leshesperides.fr
• Les Villages d’Or – programmes où acheter en résidence seniors.