Qu’est-ce que la convention AERAS destinée à l’achat de résidence senior ?
La convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) pour acheter une résidence pour seniors est un accord français qui facilite l’assurance emprunteur quand l’état de santé complique l’accès au crédit.
Elle s’applique aux crédits immobiliers nécessaires pour acheter un logement spécifique aux besoins des personnes âgées: cela peut être l’achat d’un lot meublé dans une résidence-services/village senior (investissement locatif) ou l’achat d’un logement pour y habiter.
Dans l’achat de résidence pour seniors, on peut acquérir : (a) les murs/un lot (immobilier), avec un bail commercial à un exploitant si c’est un investissement, ou (b) un logement pour y vivre (résidence-services, résidence autonomie).
Dans tous les cas, la banque demandera une assurance emprunteur; si l’assureur “classique” hésite ou refuse en raison du risque de santé, la procédure AERAS prend le relais (niveaux d’examen successifs) pour tenter de proposer une assurance à conditions adaptées (droit à l’oubli, éventuel plafonnement de surprime selon critères).
Grâce à AERAS, un emprunteur peut obtenir son crédit d’achat de résidence senior avec une assurance qu’il n’aurait peut-être pas eue autrement, quitte à ajuster montant/durée du prêt, garanties (DC/PTIA, ITT/IPT) ou à recourir à une délégation d’assurance. Pour un investisseur, cela sécurise la logique “loyer → remboursement” ; pour un occupant, cela rend l’installation possible malgré un passif médical. La banque reste libre d’exiger des garanties complémentaires (hypothèque/PPD, nantissement des loyers, caution), mais AERAS augmente les chances d’assurabilité.
Quelles sont les conditions requises pour la convention AERAS pour l’achat d’une résidence senior
Voici les conditions clés pour bénéficier d’AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) lors de l’achat d’un logement en résidence seniors (pour y habiter ou investir), en 2025 :
- Quand AERAS s’applique
- Vous avez un risque aggravé de santé et l’assurance standard est refusée (ou acceptée avec conditions trop lourdes) après le 1er examen. Le dossier passe alors aux niveaux 2 puis 3 d’examen prévus par AERAS.
- Plafonds et bornes d’éligibilité
- Âge : l’échéance du contrat d’assurance doit intervenir avant votre 71ᵉ anniversaire.
- Montants : le crédit à assurer ≤ 420 000 € (hors prêt relais si c’est pour votre résidence principale). Pour d’autres achats immobiliers (ex. investissement en résidence services seniors/LMNP), le cumul des encours assurés ≤ 420 000 €.
- Mesures qui peuvent éviter AERAS
- Loi Lemoine : pas de questionnaire de santé si ≤ 200 000 € par personne et si le prêt est entièrement remboursé avant 60 ans. Dans ce cas, vous n’entrez pas en AERAS. Ministère de l’Économie
- Droit à l’oubli : certains anciens cancers et l’hépatite C n’ont plus à être déclarés après 5 ans sans rechute ; et la grille de référence AERAS peut permettre une assurance à conditions standard/proches.
- Surprimes & protection des emprunteurs modestes
- Si vous remplissez les critères AERAS, la cotisation d’assurance (surprimes incluses) est plafonnée : elle ne peut pas dépasser +1,4 point dans le TAEG de votre crédit (plafonnement/« écrêtement » pour revenus modestes).
- En pratique (résidence seniors)
- Résidence principale (occupant) : AERAS s’applique dans les bornes ci-dessus (≤ 420 000 €, fin avant 71 ans). Service-Public
- Investissement (LMNP, bail commercial) : AERAS possible aussi, avec le plafond cumulé ≤ 420 000 € et fin de contrat avant 71 ans.